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投資分析
爭議是最好的營銷:天鵝湖花園三期價值實勘

作者:室介屋笈 類型:投資分析

來源:www.aqse.icu(半求·房地內參) 2019-07-10 17:23:05點擊364


導讀:
■開盤成交40億,天鵝湖花園三期到底是個什么樣的盤?
■戶型設計靈活多變,可滿足不同階段家庭居住需求
■主城中心的中心,“天人合一”極致景觀視野詮釋物超所值
■大規模社區底商、緊鄰地鐵站,解決片區人居兩大痛點
■購房者進入深圳主流豪宅圈層的一次絕佳機會
■新型“兩代居”住宅,實現獨立欲望和親情需求的平衡
■市場考驗在前,南山華僑城離再造經典僅一步之遙
正文:

■開盤成交40億,天鵝湖花園三期到底是個什么樣的盤?

今年5份,位于南山華僑城片區的天鵝湖花園三期開盤,引起社會各界廣泛討論。雖然當天成交總價達到40億元,但是網絡上關于這個項目的評價卻是褒貶不一。

那這個樓盤的實際情況究竟是怎么樣的呢?沒有調查就沒有發言權,為了更深入的研究這個問題,近日,@房地內參一行專程前往天鵝湖花園三期的項目現場進行了一番實地勘察。

■戶型設計靈活多變,可滿足不同階段家庭居住需求

天鵝湖花園三期的營銷中心設置在天鵝湖旁邊的香舍會會所,在抵達營銷中心的時候,現場也有不少前來看房的客戶。

現場的工作人員首先向我們介紹了項目的沙盤。說句實話,作為一個主流豪宅片區的豪宅項目,天鵝湖花園三期的片區配套豐富程度在全市都是首屈一指的,但是在項目的沙盤上卻絲毫沒有體現,這可能跟華僑城集團作為央企一貫低調的作風有關。

也就是說,看沙盤,其實只能看出天鵝湖花園三期臨湖、靠近燕晗山的優勢,對于不了解華僑城片區的人可能會覺得,也就這樣吧。

在參觀完沙盤以后,我們來到了項目的戶型展示空間。相比一、二期以及片區其他項目動輒數百平米的戶型面積,新天鵝湖花園117-123㎡的戶型設計,可能不是很符合深圳豪客們對大面積空間的需求。

也就是說,買天鵝湖花園三期對很多客戶來說,根本不是錢的問題。而從現場工作人員的口中我們了解到,目前已經入手天鵝湖花園三期的客戶中,大部分是華僑城老業主以及后海、深圳灣片區的豪宅客戶給自己子女購買的,有些業主的子女可能還在國外留學,但是父母已經準備好了婚房。

如果從這個角度來看,其實新天鵝湖花園三期的戶型面積其實非常契合當下年輕人追求獨立生活空間的需求。因為120㎡左右的面積,對小兩口或者三口之家顯然是綽綽有余的。

更何況天鵝湖花園三期還能夠實現戶型空間的多樣化設計,從兩房到四房,從單身貴族到三代同堂的居住需求,都能夠全方位滿足。

■主城中心的中心,“天人合一”極致景觀視野詮釋物超所值

除了戶型面積以外,外界對天鵝湖花園三期的普遍認知是,單價偏高,12.5/㎡的批準預售價格,比片區其他一、二手房的價格要高出一截。那這個項目到底值不值這個價格呢?

眾所周知,影響樓盤定價的因素主要有幾個方面:區位/地段、景觀、產品、配套等。首先從地段來看,華僑城片區處在深圳主城區的中心點位置,區位價值可以說無可挑剔,而天鵝湖花園三期所在的位置,是華僑城片區的中心。

也就是說,天鵝湖花園三期所在位置,是深圳主城區中心的中心。那么這個項目的景觀情況如何呢?

47樓的陽臺位置對天鵝湖花園三期的外部景觀進行了一番體驗后,我們得出的一致結論是,天鵝湖花園三期的景觀視野,已經達致現代居住空間景觀的極致:天人合一。

所謂天人合一就是將上天賦予的自然資源與人類創造的文明景觀合二為一。天鵝湖花園三期承襲南山華僑城一貫的項目特點,被生態資源包圍,居住于此,宛如置身于最優美的生態叢林之中,安靜、恬淡,可以徹底遠離現代都市的嘈雜可以盡情體驗閑適的生活方式

47樓遠眺,深圳灣公園、大沙河高爾夫、燕晗山郊野公園、塘朗山、天鵝湖等生態資源悉數納入眼底,深圳城市發展實力的代表——南山科技園、深圳灣超級總部基地、福田CBD、后海四大總部,以及對岸的香港等,也能夠一覽無遺。

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即便是在起居室內,如客廳、主臥、次臥等位置,也能夠獲得豐富的景觀體驗。這種成功將人類創造與自然資源完美融合的項目,可以說達到了真正意義上的“天人合一”。

目前深圳市面上,能夠獲得類似景觀體驗的項目,單價都已經在13萬元一平米以上,有些項目的地段甚至還不及天鵝湖花園三期,綜合比較來看,這個項目的其實是便宜了。

同時由于天鵝湖花園三期與深圳灣海面的距離在3公里左右,這樣的距離既保證了項目能夠充分享受無敵海景,又避免了濱海物業潮濕、風大等不利因素的影響,提升了日常居住的舒適性。


■大規模社區底商、緊鄰地鐵站,解決片區人居兩大痛點

除了地段、景觀等優勢以外,天鵝湖花園三期的出現,還解決了片區缺乏大規模社區底商,以及地鐵站點較遠的兩大痛點。

我們都知道,商業和交通事關生活的便利,南山華僑城的繁華,很大一部分就源于這里豐富的,能夠滿足城市人多層次消費需求的商業形態,包括10.5萬㎡歐洲城148萬㎡主題商業主題公園群品牌酒店群等等,但是在小區周邊商業的打造上,華僑城片區一直不盡如人意。

而此次天鵝湖三期花園的打造,破天荒地規劃了4萬㎡商業配套,業主下樓就能購物,非常方便,再加上僑香路周邊的商業設施,為日常購物、休閑提供了更多選擇。

交通上,天鵝湖花園三期規劃了地鐵站通道入口,可以直接接駁地鐵2號線僑城北站,還緊鄰深圳首條“智慧道路”僑香路,路燈發射 WiFi、預留 5G 微基站安裝空間直接粘貼于路面具有藍牙雙向通訊功能的太陽能智能地磁道釘……滿滿都是黑科技,讓出行更加便捷。

■購房者進入深圳主流豪宅圈層的一次絕佳機會

在現場還了解到,入手天鵝湖花園三期的購房者中,也有不少是出于圈層提升的需求。

眾所周知,南山華僑城是深圳歷史最悠久、人文藝術氛圍濃郁的豪宅片區之一,也已經建立起深圳最成熟的圈層,是深圳有錢有閑階層的聚集地。在很多人眼里,華僑城不僅代表著高端的居住生活環境,這里的圈層環境也能夠給事業發展、財富積累帶來更多可能。

但是由于華僑城片區之前入市的項目多數是大面積的平層或者別墅,總價基本上都已經達到了半億級別,門檻較高,而天鵝湖花園三期將面積段控制在120㎡左右,可以說居住在原特區外,想要進入深圳主流豪宅圈層的客戶提供了絕佳機會

■新型“兩代居”住宅,實現獨立欲望和親情需求的平衡

天鵝湖花園三期開盤即銷40億元,還有一個非常重要的因素,就是滿足了兩代人就近居住的需求。根據筆者對現代中國家庭關系的觀察,當代人們對家庭的依戀仍然很重,但隨著社會的發對獨立空間的需求也不容忽視,對于富裕群體,這個需求更加明顯

所以,很多高端客戶在購置居住空間時往往會就近購置兩套房產,保持“一碗湯的距離”,不僅讓年輕家庭成員都得到了想要的獨立照顧了年長家庭成員的情感需求。

如果以這為出發點我們會發現天鵝湖花園三期的又一項潛在價值——對于南山華僑城的業主而言,一個距離如此之近,價格相對親民的項目能夠為全家住得近舒適提供巨大的便利

基于這一價值,我們也能夠理解為什么選擇天鵝湖花園三期的客戶很多都是南山華僑城的老業主了。

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■市場考驗在前,南山華僑城離再造經典僅一步之遙

從崛起于南山,到成為深圳豪宅片區的標桿,南山華僑城的發展歷程就是一部豪宅發展的教科書它向我們展示了怎樣做到充分利用自然資源和商業資源締造一個豪宅奇跡

這次的天鵝湖花園三期與以往的南山華僑城項目有比較大的不同,無論是規劃,還是商業,亦或是交通,都有了新的突破。可以確定的是天鵝湖花園三期在影響項目價值最關鍵的因素上,無論區位/地段、景觀、產品、配套,如我們上文所分析,表現都還不錯,部分甚至可以說超出預期。

而一個項目好與不好,能不能受到客戶的持續青睞,都需要時間的檢驗,相信市場最終會給我們一個滿意的答案。


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